با توجه به اینکه معاملات املاک در بخش خصوصی بدون هیچ نظارتی بر فرآیند کشف قیمت و خرید و فروش بوده و با وجود دلالان و بسیاری از افراد که با سفته‌بازی به دنبال بالا بردن قیمت‌ها هستند، ایجاد ابزاری برای رفع این چالش‌ها نیاز است.
بورس کالای ایران با ایجاد بازار فرابورس مسکن، این نیاز را در نظر گرفته و این بازار به عنوان نهاد نظارتی بر معاملات املاک و مستغلات فعالیت می‌کند. با ایجاد این بازار، معاملات به صورت شفاف و با قوانین و مقررات مشخص انجام می‌شود و باعث می‌شود که خرید و فروش املاک به صورت بهتر و با کیفیت‌تر انجام شود. همچنین، به دلیل داشتن نهاد نظارتی، این بازار از دلالان و افرادی که با سفته‌بازی به دنبال بالا بردن قیمت‌ها هستند، مستثنی است و معاملات مشخص و شفاف هستند.
با توجه به اینکه دولت و بانک‌ها املاک بسیاری را دارند، این بازار به عنوان یک فرصت مناسب برای واگذاری این املاک و به دست آوردن نقدینگی، توسعه بازار املاک و مستغلات در کشور را همراه خواهد داشت.
ویژگی املاک قابل عرضه:
املاکی که در بازار بورس کالا عرضه می‌شوند، باید دارای ویژگی‌های خاصی باشند. به طور کلی، این املاک شامل ملک‌های تجاری و صنعتی، زمین‌های کشاورزی و باغی، واحدهای مسکونی و اماکن گردشگری می‌شوند. برای عرضه این املاک در بازار بورس کالا، باید دارای مدارک رسمی و مشخصات دقیقی باشند که در ادامه به برخی از ویژگی‌های آنها اشاره می‌شود:
- دارای سند رسمی: همانطور که گفته شد، املاکی که در بازار بورس کالا عرضه می‌شوند، باید دارای سند رسمی یا برگه مالکیت باشند.
- دارای گزارش کارشناسی: برای تعیین ارزش ملک، باید گزارش کارشناسی از یک کارشناس رسمی ارائه شود.
- قابلیت مقایسه و تعیین ارزش بازاری: برای اینکه بازار بورس کالا برای خریداران جذاب باشد، باید قابلیت مقایس
بازار املاک و مستغلات در بورس کالای ایران، یکی از حوزه‌های مهم معاملاتی است که عرضه‌کنندگان و خریداران اموال غیرمنقول را در بستر معاملاتی بازار بورس کالای ایران به هم متصل می‌کند. عرضه‌کنندگان اموال غیرمنقول می‌توانند افرادی از نهادهای دولتی و غیردولتی برگزارکننده مزایده، تشکل‌ها (اتحادیه‌ها، انجمن‌ها و تعاونی‌ها)، انبوه‌سازان املاک و مستغلات و غیره باشند.
برای عرضه اموال خود در بازار املاک و مستغلات در بورس کالای ایران، عرضه‌کننده باید حداقل شرایطی را داشته باشد که شامل برخورداری از توانایی لازم برای تودیع وثایق و تضامین مورد نیاز نزد اتاق پایاپای و نداشتن محدودیت قانونی جهت انجام معامله است. سپس عرضه‌کننده باید به یکی از کارگزاری‌ها یا شرکت‌های تأمین سرمایه مراجعه کرده و مدارک لازم را تحویل داده و فرم‌های مربوطه را پر کند. درصورت تأیید شدن ملک، فرایند پذیرش آغاز خواهد شد.
از سوی دیگر، خریداران اموال غیرمنقول نیز می‌توانند افرادی از نهادهای دولتی و غیردولتی برگزارکننده مناقصه، تشکل‌ها (اتحادیه‌ها، انجمن‌ها و تعاونی‌ها)، سرمایه‌گذاران بخش مسکن و غیره باشند. برای خرید اموال در این بازار، خریدار باید به یک کارگزاری یا شرکت تأمین سرمایه مراجعه کرده
فرایند مربوط به خریدار در معاملات اموال غیرمنقول (املاک و مستغلات)
متقاصیانی که تمایل دارند در بازار بورس کالا در عرضه املاک و مستغلات شرکت کنند، باید فرایندهای زیر را طی کنند:
پیش از عرضه
- مراجعه به یک کارگزاری رسمی بورس و اخذ کد معاملاتی بازار فیزیکی بورس کالا
- مطالعه اطلاعیه عرضه، گزارش کارشناس رسمی و فرم مبایعه‌نامه
- بازدید از ملک طی مهلت مقرر طبق ضرایط تعیین شده در عرضه
- تودیع تضمین معادل 3 درصد ارزش پایه ملک
برای این کار خریدار می‌تواند از 3 روش اقدام کند:
- واریز وجه به حساب‌های بانکی بورس کالا
- افتتاح حساب وکالتی به نام متقاضی خرید و واریز وجه به حساب وکالتی
- تودیع ضمانت‌نامه بانکی از طریق کارگزار
در زمان عرضه:
- هماهنگی و مذاکره با کارگزار طی جلسه معاملاتی به منظور تعیین و تغییر قیمت سفارش (شروع جلسه معاملاتی در 9:15 صبح)
- تغییر قیمت سفارش با توجه به حداقل تغییر قیمت مجاز هر سفارش (در صورت تمایل به برنده شدن در حراج)
(برای مثال برای یک ملک با ارزش 1 میلیارد تومان، حداقل تغییر قیمت سفارش 5 میلیون تومان است. بدین معنی که متقاضی اگر بخواهد قیمتی بالاتر از بهترین قیمت روی تابلو ثبت کند، باید حداقل 5 میلیون تومان بالاتر از آن را پیشنهاد بدهد.)
پس از اتمام فرایند حراج:
- متقاضی خریدی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است برنده حراج شده و باید فرایند تسویه و تحویل را طی کند.
- تضامین سایر متقاضیان که برنده حراج نشدند آزاد شده و عودت داده خواهد شد.
پس از عرضه:
- واریز بخش نقدی معامله به حساب بورس کالا توسط برنده حراج تا مهلت مقرر در اطلاعیه عرضه
پس از عرضه، صورتحساب توسط کارگزار به خریدار داده می‌شود و در آن مبلغی که فرد باید در مهلت مقرر پرداخت کند، مشخص است. این مبلغ معادل با بخش نقدی ذکر شده در اطالیه عرضه منهای 3 درصد واریزی پیشین بابت تضمین ثبت سفارش بعلاوه کارمزد خرید است.
کارمزد خریدار برابر است با 0/0023 ارزش قرارداد که البته سقف آن 20 میلیون تومان است. برای مثال اگر ملکی ارزش 1 میلیارد تومان داشته باشد، کارمزد خریدار 2،300،000 تومان می‌شود.
- هماهنگی با عرضه‌کننده و ارائه اسناد و مدارک و وثایق به عرضه‌کننده مطابق با اطلاعیه عرضه تا مهلت تعیین‌شده
- امضا نمودن فرم مبایعه‌نامه و سند تسویه خارج از پایاپای توسط خریدار و فروشنده و ارائه آن به بورس کالا پیش از اتمام مهلت تسویه مقرر
با امضای مبایعه‌نامه و سند تسویه خارج از پایاپای، فرآیند پایان یافته و پس از آن بورس کالا در خصوص ایفای تعهدات ناشی از معامله از سوی خریدار و فروشنده مسئولیتی ندارد.
طرفین پس از آن متعهد به ایفای تعهدات زیر براساس مبایعه‌نامه هستند:
- پرداخت اقساط متناسب با زمان‌بندی مبایعه‌نامه توسط خریدار
- تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در مهلت مقرر در مبایعه‌نامه
- انتقال سند به نام خریدار در سررسید تعیین‌شده در مبایعه‌نامه
کلام آخر:
بازار املاک و مستغلات در بورس کالای ایران با ایجاد شفافیت و امکانات مناسب، امکان عرضه و خرید املاک را برای متقاضیان فراهم می‌کند و می‌تواند بهبود و رونق بخش مسکن را در کشورمان ایجاد کند. با شرکت در این بازار، فرصتی را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دست می‌آورید.
